【体験談】不動産投資の営業マンの話を聞いてみた感想

お金

不動産投資は胡散臭い。

ほとんどの人がそのように感じていると思う。

恐らく、共感いただける方も多いと思うのだが、毎日といっても過言ではないくらい、会社にまで営業電話をかけてくる。

何度、興味がないと言っても、なかなか、引き下がらない方も中にはいるので、煩わしいと感じてしまう時もあるが、営業マンも仕事でしかたなくやっているので、しょうがない。

私自身、今まで不動産投資については距離をおき、営業マンの話を聞いたことすらなかったのだが、あるきっかけで今回約1時間程度、話をきくこととなった。

話をきく経緯については、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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念のため記載しておくが、別に不動産投資をしてみたい!と思ったから話を聞いてみようと思ったわけではない。

私自身、米国株式や投資信託など、投資を少しかじっており、投資の選択肢の一つとして不動産の勉強もしておこうと思ったのがきっかけの一つである。

当記事では、実際に不動産投資の営業マンの話を聞き、感じたことをお伝えしていきたいと思う。

比較対象があったほうが分かりやすいと思われるので、同じく投資商品である「株」との比較も織り交ぜながら記載することとする。



不動産投資のメリット

毎月お財布にお金が入ってくる

不動産投資の最大のメリットといっても過言ではないが、毎月、家賃収入が入ってくるという点だ。

株式の場合、基本的には配当金をもらえるのが年に1回か2回程度。

家賃収入は基本的に毎月もらうことができるので、そこが大きな違いだ。

また、金額の点についても配当は正直、たかが知れているが、不動産の場合、家賃×入居者分の金額が入ってくるので、いわゆる不労所得の代表格ともいえる。

価値がゼロになることは、ほぼあり得ない

株式の場合、会社が倒産をすると当然、株式の価値はなくなる。

一方、不動産の場合、価値は家賃に基づいて決められているので、家賃がゼロになることは考えずらい。家賃がゼロにならないのであれば、価値もゼロにならないということだ。

生命保険に加入する必要がなくなる

これについては少し丁寧に説明をしたいと思う。

不動産を購入するために、ほとんどの方が銀行からローンを借りられると思うのだが、その際、「団体信用生命保険」というものに加入することとなる。

名前からは商品内容が想像しにくいのだが、シンプルにいうと、仮にローン返済途中に債務者(家主)が亡くなった場合には、残額を補填してくれるというものだ。

したがって、仮に働き手のお父さんが亡くなってしまったとしても、妻と、子どもには「物件」が残るので、月々、家賃がはいってくる。

生命保険に加入していなくとも、妻と子どもの生活費を家賃収入でまかなうことができるので、不動産を購入すれば、生命保険は不必要になるということだ。



投資の素人でも行うことができる

私が話した営業マンも実際に投資用の物件を保有しているとのことだったので、なぜ購入したのが聞いてみた。

すると、返ってきた答えが、

「投資の素人でもできるのが不動産投資であると考えたから」

というものだ。

要は、株の場合、相場を先読みすることはプロでも難しいのだから、素人ができるわけがない。

一方、不動産投資の場合、「物件」と「管理会社」さえ間違えなければ誰がやっても成功するから、プロと比較し経験や知識の浅い素人でも勝てる確率が高いということ。

この点については、不動産投資に対して懐疑的である私も、少し、「なるほど!」と感じた点である。


不動産投資のデメリット

以上、メリットについて述べてきたので、次は私が感じたデメリットについてお伝えしていきたいと思う。



不動産を所有するために莫大な借金を負う

不動産投資の最大のデメリット。

それは、

不動産を購入するために、借金をしなくてはいけないという点だ。

要は、「金のなる木」を買うために、借金をする必要があるということ。

基本的に個人投資家の場合、借金をしてまで株や、投資信託を買う人は少ないと思うが、不動産の場合、価格が二千万円を超えてくるので、ほとんどの方が借金をせずに物件を購入するのは不可能に近い。

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実際に旨味を享受できるのは、ローン返済後

上の話の続きにもなるのだが、莫大な借金を負うということは、当然、黒字化するのはローン返済後となる。

ローンを返済するのはいつ頃になるか考えてみて欲しい。

多くの方が50代後半あるいは60代になってからである。

家賃収入というと、どうしても毎月の流入額に気を取られ、この点を忘れがちだが、ローンを返済するまでは、常に赤字であることを忘れてはならない。

不動産の保有にコストがかかる

基本的に株式の場合、保有コストというものは存在しない。

もちろん、投資信託の場合だと、年間数%支払うものもあるが、こちらもたかが知れている。

一方、不動産の場合はというと、これがけっこうお金がかかる。

まず、不動産購入時にかかる税金。

不動産の所有にかかる税金。

退去者が出たときのクリーニング費用。

管理会社に支払う月々の費用。

数え上げればきりがない。

そもそも、物件を購入するためにめちゃくちゃお金がかかるのに、買った後も頻繁にお金が出ていく。

これはやはり、デメリットと言わざるを得ないだろう。

事故物件になると、価格が急落する

不動産の価値が急落する原因を考えた時に、恐らくほとんどの方が想像するのが火事や地震。

要は建物が消滅あるいは、傷を負うケース。

ただこの点については保険がきちんと用意されているらしく、営業マンに聞いてみても、心配いらないとのこと。

事実、不動産投資をしている友人に聞いてみると、保険金が支払われるからむしろラッキーと言っていたので、営業マンの話に嘘はないように思われる。

したがって、保有している物件が消滅した場合のリスクについては保障が厚いように思われる。

ただ、もう一つ、リスクがある。

この話については営業マンから話を振ってこなかったので、「お客さんにとって不利になる話」だから隠したかったのかもしれない。

何かというと、入居者に自殺されるリスクだ。

自殺されるとどうなるか?という疑問が浮かんだ方は、逆にこのように考えて欲しい。

自殺者が出たような部屋に住みたいと思うか?と。

答えは言うまでもない。

たちまちその情報がSNSなどで外に出れば、入居希望者は激減するであろう。

このケースのように、建物に傷一つ、ついていなくとも価値が下がる場合がある。

このようなリスクに対しては何か保障があるのか?と聞いてみると、営業マンは「ない」と言っていた。

自殺者が出た場合、一年間の賃料を保障するという保険もあるようだが、一年間だけである。

またこれはテレビでみた話ではあるが、東日本大震災の前に東北地方にマンションを買った方が、放射能の影響で価格が急落したというのをみたことがある。

自然災害がしょっちゅう起こる、この日本において、物件を保有するということのリスクを今一度、考えたほうがいいかもしれない。

まとめ:不動産投資には、リスクにみあった旨味がない

投資をする際に、考えなければいけないことの一つに、

「リスクとリターン」

という概念がある。

例えば、ハイリスク・ハイリターンなのかとか、あるいはローリスク・ローリターンなのか。

どちらが良いかは人それぞれなので、個人の資産の状況により、攻めの投資をするべきか、守りの投資をするべきか判断をすればよい。

ただ、一つだけやってはいけない投資スタイルがある。

それは、

ローリターン・ハイリスクという手法だ。

私は、上述のとおり、不動産投資の営業マンの話を聞き、不動産投資はどちらかというと、ローリターン・ハイリスクなのでは?と感じた。

というのも、やはり「金のなる木」に育つまでに時間がかかりすぎるのと、かつ、管理会社への費用など考えれば、お金もかかるのだ。

また将来何が起こるか分からない状況のなかで、30年近く、物件を保有し続けるということに私は、ハイリスクという印象を抱いたのだった。

(もちろんローンを返しきる前に途中で売却という方法もあるが、不労所得というのが不動産投資の醍醐味であると私は考えているので、途中で売却する可能性は低い)

ひと昔前に流行った言葉ではあるが、

今は、「お金にも働いてもらう時代」

だという。

言わんとすることが分からなくもないが、実際に今、株式投資などをやってみて思うことが一つある。

お金に働いてもらい、お金を稼がせるのはやっぱり大変。それなら、自分が頑張ってお金を稼いだほうが色々な意味でコスパが良い。

別に会社員として頑張るということを指しているのではない。

私が考える、最もコスパのいい働き方が、

「大企業にしがみつきながら、自分でプチ起業をする」

少なくとも、今はこのように考えている。

当記事が、不動産投資をするか否か検討中の方のお役に立てれば幸いです。


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